הערה: כותבת פוסט זה אינה עורכת דין.

רובנו עברנו, עוברים ונעבור את התקופה הזו שבו נצטרך לחיות בדירה שכורה או שנאלץ לשכור דירה עקב אילוצים שונים (שלא לדבר על אלו שפשוט מעדיפים/ות או לא יכולים/ות לרכוש דירה) ואחת הנקודות המהותיות ביותר באספקט הזה קשורה לערבויות שהמשכיר דורש, והחוזים שנידרש לחתום.

יצא לי לבדוק לאחרונה את עניין הערבויות וחשבתי לכתוב את הפוסט הזה לגבי הנושא ולגבי נקודות שגם בעלי דירות לא ממש מודעים לכך, וברוב מוחלט של המקרים – גם לא השוכרים/ות.

אז נאמר שאתם/ן מחפשים/ות דירה, הגעתם/ן לאחת, והיא אפילו נראית לכם מתאימה, ואז אתם/ן שואלים/ות את בעל/ת הנכס מה הם מבקשים. במקרים רבים הם יבקשו לראות תלושי שכר כדי לוודא שאתם/ן אכן עובדים ומרוויחים סכומים שיכולים לכסות את ההוצאות (שכ"ד ומסים). הם יבקשו גם ערבות בנקאית בגובה 2-3 חודשי שכירות וכן להחתים ערב או 2 ערבות צד ג' לשכירות.

עד כאן הכל טוב ויפה, רק שיש כאן בעיה רצינית: ערבות אחת "מתנגשת" בשניה.

הורידו מהאינטרנט כל כתב ערבות צד ג' לצרכי שכירות (עיריית תל אביב מציעה את המסמך הזה), ואתם תמצאו מסמך עם מספר בעיות מהותיות:

1. הדבר הכי חשוב – מסמך ערבות צד ג' כלל אינו מתייחס לסוגיית ערבות בנקאית (אם ניתנה,  לבעלי הדירה) (סכום שב-99.999% מהמקרים מייתר לחלוטין את עניין ערבות צד ג') ואם ניתנה – מסמך הערבות צד ג' צריך לציין כי ערבות זו אינה חלה אם הסכומים הנדרשים הם פחות או שווים לסכומים שניתנו לבעל הבית כערבות בנקאית.
2. מסמך הערבות הוא מסמך שהוא לחלוטין חד צדדי ואין בו שום תנאי הגינות בסיסים על מנת לפתור את הבעיה. דברים כמו:
   1. מתן התראה לערב על אי תשלום סכום כלשהו ע"י השוכר, גובה הסכום ואסמכתאות לסכום – וזאת לפני הפעלת הערבות.
   2. מתן אפשרות לערב להשיג פתרונות אחרים לבעיה (לדוגמא: להשיג שיפוצניק ולפתור את הבעיה כתחליף לתשלום נדרש)

ככלל, ערבות צד ג' היא עדיין הערבות עם הסיכויים הכי נמוכים למימוש מלא ומהיר הואיל ובמקרה והערבים אינם מוכנים לשלם, בעל הדירה יצטרך לפנות אל ההוצאה לפועל (סע' 81 א' (א) לחוק ההוצל"פ) וכאן – לא רק שאותו חייב יכול לפרוס את החוב לתשלומים עד אין קץ – מספיק שיש לערב מספר חובות אחרים (משכנתא, הלוואות, מינוס) – הדבר יבטיח כי בעל הדירה יראה סכומים נמוכים כהחזר למשך זמן ארוך מאוד.

מכאן נעבור לערבות בנקאית. גם כאן, ישנם הגבלות:

• הסכום המקסימלי, כפי שניתן לקרוא לגביו כאן יהיה ברוב הזמן – כ-3 חודשי שכירות, ואפשר פחות מכך (למעט אם תקופת השכירות היא מתחת לשנה. ישנן דוגמאות בקישור).
• בניגוד לערבות צד ג', בעל הדירה מחויב לפתור את הבעיות עם השוכר ורק אם לא הושג פתרון, הוא יכול להגיש בקשה למימוש חלק מהערבות הבנקאית, בהתאם לנזק המדובר.
• השוכר מרוויח מכך – במידה ובעל הדירה הפקיד את הערבות בחסכון כלשהו או שהצטברו רווחים מהערבות הבנקאית, הבעלים צריכים להעביר גם את הרווח אל השוכר בתום תקופת השכירות ופקיעת הערבות.
• בניגוד למה שרבים חושבים, לא ניתן למשוך את כל סכום הערבות במכה אחת, כך שבעל הבית לא יכול למשוך בגין חוב של 100 שקל – סכום של 20000 שקל שהוא כל הערבות, לדוגמא.

יחד עם זאת, ערבות בנקאית היא הדרך הבטוחה יותר לשוכר ולמשכיר כדי ליישב (פוטנציאלית) סכסוכים הקשורים לשכירות, מהסיבות הבאות:

• בניגוד לערבות צד ג', אין כאן "צ'ק פתוח" לבעל הבית.
• יש חובה לבעל הבית ליצור קשר עם השוכר ולנסות להגיע איתו להסכמות לפני בקשת פרעון הערבות.
• אין צורך לערב הורים/אחים/משפחה ולבקש "טובות" שיחתמו, דבר שדי מעיב על היחסים הפנימיים במשפחה.
• גם כשיש משיכה מהערבות, המשיכה היא לפי סכום מסוים ולא הכל, כך מתייתר החשש שבעל הבית "יברח עם כל הכסף" בתואנות שווא.

ויש גם חסרונות:

• יש סכום של כמה מאות שקלים שהשוכר יצטרך לשלם על הערבות הבנקאית – כל שנה (משהו בסביבות ה-400-600 שקל), סכום שיכול להיות משמעותי במצטבר אם מדובר על שכירות לטווח של 5-10 שנים לדוגמא.
• אם בעל הבית אינו מסודר מבחינת ניירת/מסמכים, והוא מאבד את תעודת הערבות הבנקאית, הלך הכסף גם לשוכר וגם למשכיר.
• אין אפשרות לחלק את תשלום הערבות לתשלומים, כך שאם יש צורך בערבות בנקאית של 3 חודשי שכירות של 7000 שקל לחודש לדוגמא, השוכר יצטרך להשיג מיידית 21,000 שקל (פלוס עמלות וריבית) והוא לא יוכל לסכם עם הבנק על תשלום מחולק או כל הסדר אחר.

מה האופציות האחרות שיש? ישנן כמה, ולהלן הפתרונות, יתרונות וחסרונות:

• צ'ק בנקאי כתחליף לערבות: זהו פתרון שמצד אחד חוסך את העמלות השנתיות של הבנק, אך מצד שני, זהו פתרון של "הכל או כלום": לא ניתן לפרוע צ'ק בצורה חלקית, ולכן בעל הבית יקבל את כל הסכום במזומן. לא בטוח ששוכרים רבים יאהבו זאת.
• העברת סכום הבטחון בהעברה בנקאית למשכיר: זו דרך שניתן בהסכמת בעל הנכס לחלק ל-2 או 3 חלקים על מנת להקל על השוכר במעבר. המשכיר מקבל את הסכום ויכול להרוויח ממנו (מבלי להעביר את הרווח לשוכר בסיום חוזה השכירות). החסרון, גם כאן, הוא שלבעל הבית יש את כל סכום הבטחון במזומן, ואם בעל הבית נקלע לבעיות פיננסיות, לא בטוח שהשוכר יוכל לקבל את הסכום בחזרה בסיום תקופת השכירות.

נסכם כך את הדברים: בעל דירה מחזיק בנכס ששווה מיליונים ואני מעוניינת לשכור את הנכס. הוא לא מכיר אותי, ואני לא מכירה אותו. בעל הנכס מעוניין להרוויח ולא להפסיד, ולכן הדרך המומלצת לדעתי להתקדם היא בעצם לבדוק כל מיני פרמטרים על מנת שיהיה לו מושג מי אני ואולי לסגור חוזה, פרמטרים כמו:

• שיחה עם בעל הבית הקודם בשביל להתרשם לגבי הדייר/ת.
• התייחסות לסולם סיכון: אין סולם רשמי לזה, אך הסיכונים הכי גבוהים לנכס נמצאים בשכירות עם שותפים, זוגות שרק צד אחד עובד, זוגות מרובי ילדים, והסיכון הכי נמוך – אצל רווקים/ות מבוגרים או זוגות (מבוגרים) חד מיניים (להט"ב) שהם בד"כ עם רמת הכנסות גבוהה יותר מזוג רגיל.
• לנסות להכיר קצת את השוכר/ת הפוטנציאלי/ת, להבין מה הוא/היא מבקש/ת לעשות בנכס, אלו שינויים הוא/היא מתכננים/ות, במה הוא/היא עוסקים/ות.
• בדיקות פיננסיות: תלושי שכר (שכירים) או תקבולים (עצמאיים), בדיקת חשבון מוגבל (ניתן לעשות זאת כאן, ללא קשר לאיזה בנק מדובר)

גם לאחר החתימה, חשוב, לדעתי, לשני הצדדים לקיים את ההתחייבויות שלהם ולנקוט ב"ראש גדול", במיוחד כאשר חוזים סטנדרטיים אינם מכסים את כל האספקטים: על בעל הנכס להמשיך ולהשקיע בדירה (למרות שגרים שם) בכדי לשמור על הערך והשווי שלה. כך, לדוגמא: אם המזגן אינו מקרר או מחמם, בעל הבית צריך להביא טכנאי לטפל במזגן ולא להתעלם. מצד שני, יכול להיות שיהיו מצבים בהם אולי כדאי להשתתף ביחד. לדוגמא: מזגן מאוד ישן, ואחד מהצדדים מציע לרכוש חדש והעלות תחולק ביניהם. אלו, כמובן, דוגמאות בלבד.

בהצלחה לכולם 🙂